西安市城市更新项目可行性研究报告

一、概述

（一）项目概况

1.项目全称及简称：西安市城市更新项目（简称“西安城更项目”）。

2.建设目标和任务：通过对城市老旧区域的系统性更新，提升城市功能品质，改善居民生活环境，传承历史文化文脉，推动城市可持续发展。

3.建设地点：西安市主城区内，涵盖老旧小区集中区、功能滞后商业区、基础设施薄弱工业区及历史文化街区等。

4.建设内容和规模

老旧小区改造：涉及新城区、莲湖区等[X]个老旧小区，总建筑面积[X]万平方米，包括房屋修缮、基础设施升级及公共服务设施增设。

公共空间优化：改造提升公园[X]个、广场[X]处、步行街[X]条，新增绿地面积[X]万平方。

产业转型：对灞桥区等[X]处传统工业区进行改造，总用地面积[X]万平方米，建设产业园区[X]个。

历史文化保护：修缮保护历史文化街区[X]处、文物古迹[X]个，打造文化旅游街区[X]条。

5.建设工期：预计[X]年。

6.投资规模和资金来源：总投资[X]亿元，其中财政资金[X]亿元，社会资本[X]亿元，银行贷款[X]亿元。

7.建设模式：采用“政府主导、市场运作、多方参与”模式，部分子项目采用PPP模式实施。

8.主要技术经济指标：项目建成后，预计带动相关产业增加值增长[X]亿元，新增就业岗位[X]个，居民满意度提升至[X]%。

9.绩效目标：实现城市功能优化率[X]%、老旧小区居民生活条件改善率[X]%、历史文化资源保护完好率[X]%。

（二）项目单位概况

本项目由西安市人民政府作为主导单位，统筹项目整体推进。西安市住建局作为具体实施单位，负责项目规划协调、进度管控等工作，该单位具备丰富的城市建设管理经验，曾牵头实施多项重大城市更新工程。西安市城市规划设计研究院承担规划设计任务，陕西建工集团等企业参与工程建设。

项目拟组建专门的项目指挥部，由市政府分管领导任总指挥，成员包括住建、规划、财政、城管等部门负责人，负责重大事项决策与跨部门协调。

（三）编制依据

1.《西安市城市总体规划（2021-2035年）》及相关专项规划。

2.国家发改委《政府投资项目可行性研究报告编写通用大纲（2023年版）》。

3.《西安市城市更新管理办法》及相关配套政策文件。

4.项目前期调研数据及专题研究报告（含环境影响初步评估、社会稳定风险初步分析等）。

5.国家及地方现行工程建设标准、规范及定额。

（四）主要结论和建议

1.主要结论：本项目符合国家城市更新战略及西安市发展规划，建设必要性充分，选址合理，技术方案可行，资金筹措方案稳妥，社会效益显著，项目整体具有可行性。

2.建议：加快办理项目用地预审、规划选址等审批手续；加大政策支持力度，吸引更多社会资本参与；建立健全项目全过程监管机制，确保工程质量与进度。

二、项目建设背景和必要性

（一）项目建设背景

西安市作为国家中心城市，近年来城市化进程加速，但部分区域存在设施老化、功能滞后等问题。目前，项目已完成前期调研、初步规划方案编制等工作，用地预审与规划选址等手续正在办理中。国家层面持续推进城市更新行动，陕西省及西安市相继出台配套政策，为项目实施提供了政策支撑。

（二）规划政策符合性

项目与《关中平原城市群发展规划》《西安市国土空间总体规划》等重大规划深度衔接，契合扩大内需、城市品质提升、历史文化保护等国家战略。在节能减排方面，项目采用绿色建筑标准，符合碳达峰碳中和目标要求；在民生保障方面，老旧小区改造等内容与共同富裕政策导向一致。

（三）项目建设必要性

1.落实国家战略的需要：响应国家城市更新号召，推动城市高质量发展，增强西安国家中心城市功能。

2.改善民生福祉的需要：解决老旧小区设施老化、居住环境差等问题，提升居民生活质量。

3.优化城市功能的需要：调整城市空间结构，促进产业转型升级，提高城市综合承载能力。

4.传承历史文化的需要：保护利用历史文化资源，彰显古都特色，提升城市文化软实力。

三、项目需求分析与产出方案

（一）需求分析

1.居民生活需求：通过问卷调查及实地走访，[X]%的老旧小区居民希望改善供水供电设施，[X]%的居民期待加装电梯，[X]%的居民呼吁增加社区养老设施。

2.城市发展需求：现有商业区业态陈旧，[X]%的商户认为需升级改造；工业区土地利用效率低，[X]家企业有转型升级需求。

3.文化保护需求：[X]处历史文化街区存在建筑破损、环境杂乱等问题，亟需系统性修缮保护。

（二）建设内容和规模

1.老旧小区改造：对建筑本体进行节能改造（外墙保温、屋面防水等）；更新供水、供电、排水管网[X]公里；加装电梯[X]部；建设社区服务中心[X]处、养老驿站[X]个。

2.公共空间优化：对兴庆宫公园等进行景观提升，新增休闲步道[X]公里；改造钟楼广场等[X]处广场，增设休憩设施；打造骡马市等[X]条特色步行街，优化商业业态。

3.产业转型：对纺织城等工业区进行土地整理，建设标准化厂房[X]万平方米；配套建设研发中心[X]处、人才公寓[X]套。

4.历史文化保护：对三学街等历史文化街区进行建筑修缮[X]万平方米；整治周边环境，建设文化展示馆[X]个。

项目分三期实施，一期（第1-2年）重点推进核心区老旧小区改造及公共空间优化；二期（第3-4年）开展产业园区建设；三期（第5年）完成历史文化街区保护及项目收尾。

（三）项目产出方案

1.老旧小区：改造后房屋安全达标率100%，基础设施完好率100%，居民生活便利度显著提升。

2.公共空间：公园绿地服务半径覆盖率提升至[X]%，广场及步行街年客流量预计达[X]万人次。

3.产业园区：引入企业[X]家，年产值预计达[X]亿元，带动就业[X]人。

4.历史文化街区：文物保护单位完好率100%，年文化旅游收入预计达[X]亿元。

四、项目选址与要素保障

（一）项目选址或选线

1.老旧小区改造：集中在新城区韩森寨街道、莲湖区红庙坡街道等区域，这些区域房屋老化严重，居民改造意愿强烈。

2.公共空间优化：兴庆宫公园、钟楼广场等位于城市核心区，人流量大，改造后社会效益显著。

3.产业转型：灞桥区纺织城等区域工业基础雄厚，区位优势明显，便于产业集聚发展。

4.历史文化保护：三学街、碑林周边等区域历史文化资源集中，具有较高保护利用价值。

通过多方案比选，所选场址符合国土空间规划，避开生态保护红线及地质灾害易发区，土地权属清晰，供地方式为划拨及协议出让相结合。

（二）项目建设条件

1.自然环境：项目区域地形平坦，地质条件稳定，地震烈度为Ⅷ度，符合工程建设要求；属温带季风气候，降水集中在夏季，需做好防洪排涝设计。

2.交通运输：周边有地铁[X]号线、公交线路[X]条，交通便利；临近西安站、西安北站，便于建材运输。

3.公用工程：市政供水、供电、供气、通信等管网已覆盖项目区域，可满足项目建设需求。

4.施工条件：场地周边施工通道畅通，施工材料供应充足；周边居民密集，需加强施工噪声及扬尘控制。

（三）要素保障分析

1.土地要素：项目总用地面积[X]亩，其中建设用地[X]亩，符合土地利用总体规划。涉及农用地转用[X]亩，已落实农用地转用指标，耕地占补平衡通过跨区域调剂解决。

2.资源环境要素：项目用水由市政管网供应，年用水量[X]万吨，可满足需求；年用电量[X]万千瓦时，供电部门已出具供电方案。项目排放污染物可通过现有环保设施处理，符合环境排放标准。

五、项目建设方案

（一）技术方案

1.老旧小区改造：采用外墙保温与结构加固一体化技术，提高建筑节能等级；给排水管网采用PE管等新型材料，提升耐久性。

2.公共空间优化：运用海绵城市技术，建设雨水花园、透水铺装等，提高雨水利用效率；景观设计融入西安历史文化元素，体现地域特色。

3.产业转型：引入智能建造技术，建设绿色工厂；采用5G、物联网等技术，打造智慧园区。

4.历史文化保护：遵循“修旧如旧”原则，采用传统工艺与现代技术相结合的方式进行建筑修缮。

（二）设备方案

1.老旧小区改造：配备电梯[X]部（选用国产知名品牌）、健身器材[X]套、安防设备[X]台。

2.公共空间优化：安装智慧路灯[X]盏、环境监测设备[X]套、休闲座椅[X]组。

3.产业转型：购置生产设备[X]台（套）、研发设备[X]台（套），均选用节能环保型产品。

4.历史文化保护：配备文物修复工具[X]套、安防监控设备[X]套。

（三）工程方案

1.老旧小区改造：房屋外立面改造采用仿古建筑风格，与周边环境协调；道路重新铺设沥青，设置停车位[X]个；建设无障碍通道[X]公里。

2.公共空间优化：公园内增设观景平台、儿童活动区；广场采用透水地砖，设置雕塑、喷泉等景观；步行街统一店招设计，规范经营秩序。

3.产业转型：厂房采用钢结构框架，跨度[X]米，满足大型设备安装需求；配套建设污水处理站、垃圾中转站等设施。

4.历史文化保护：对古建筑屋顶进行修缮，更换破损瓦件；修复墙体彩绘，采用传统颜料与工艺；整治周边道路，设置文化标识牌。